Appelée également « méthode par le marché », l’estimation par comparaison consiste à déduire le prix juste d’un actif immobilier en analysant la moyenne de prix obtenus lors de la vente récente de biens du même type, dans le même secteur géographique. Pour mettre en pratique cette méthode dans le cas d’un appartement neuf, il est donc nécessaire de se procurer plusieurs références de prix d’appartements de la même catégorie qui ont été vendus récemment, généralement auprès de l’administration fiscale. Le professionnel chargé de l’estimation immobilière recense les appartements neufs de la même catégorie dans un secteur défini pour obtenir une moyenne de prix.

La méthode d’estimation par capitalisation du revenu se base sur l’attribution de la valeur d’un bien immobilier en fonction du revenu qu’il génère. Pour évaluer un appartement neuf par la méthode de capitalisation, on procède à une comparaison du revenu qu’il génère par rapport à un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation applicable varie en fonction du type de bien immobilier à estimer et de ses spécificités. Une fois le revenu et le taux de capitalisation définis, on divise le revenu (diminué des charges) par le taux de capitalisation applicable pour obtenir la valeur vénale du bien.

Soit un duplex neuf qui génèrera un loyer annuel brut de 15000 euros (sans les charges de copropriété et les frais d’éventuels travaux d’entretien). Si le taux de capitalisation applicable est de 3%, la valeur vénale brute de l’appartement sera de : 15000/3% = 500 000 euros

Cette valeur sera ensuite ajustée en fonction des charges de copropriété et des travaux d’entretien à réaliser. Le choix du taux capitalisation nécessite la connaissance des différents facteurs influençant ce taux, ce qui explique la nécessité de faire appel à un professionnel connaissant bien le marché de l’immobilier pour réaliser l’estimation immobilière.

L’estimation par la méthode DCF part du principe que le coût de l’investissement immobilier d’un promoteur doit correspondre à la somme actualisée des loyers ou des revenus que le bien pourra lui générer. La valeur d’un appartement neuf devra donc être égale à la somme actualisée des revenus nets que l’investisseur espère percevoir.

• Revenu périodique : il correspond au revenu net locatif généré par l’appartement neuf après déduction des charges ;
• Valeur finale de l’appartement : elle dépendra des différentes caractéristiques juridiques, physiques et économiques du bien ainsi que des tendances du marché estimées à un instant futur défini. ;
• Le taux d’actualisation : il s’agit du taux de rentabilité exigé par le marché de l’immobilier pour l’investissement immobilier souhaité. La fixation du taux se fait donc par référence aux indications du marché financier. Il se calcule par le rajout d’une prime de risque au taux de rémunération des obligations à long terme.

Le recours à la méthode de valorisation par Cash Flow nécessite la prise en compte de quatre éléments importants dont :

• Le potentiel de constructibilité ;
• Le potentiel d’aménagement ;
• Le potentiel de reconversion ;
• Le coût prévisionnel des investissements.

Outre la méthode de valorisation utilisée par le professionnel réalisant l’estimation de votre appartement neuf, d’autres critères non négligeables doivent également être pris en compte : le standing de l’immeuble dans lequel l’appartement neuf est situé, l’emplacement géographique, la proximité par rapport aux transports et aux diverses commodités telles que les espaces verts, les écoles et les commerces, les diagnostics énergétiques, ses atouts principaux (vue, environnement, exposition par rapport au soleil) … Tous ces différents critères influencent l’estimation de la valeur vénale de l’appartement neuf et sont considérés par l’expert immobilier ou l’agence immobilière pour que le prix de vente fixé soit suffisamment rentable pour le vendeur tout en correspondant aux tendances du marché.